منح المالك 60 % والمستأجر 40 % من قيمة الوحدة السكنية فى حالة عرضها للبيع..مشروع قانون للإيجار القديم

قال النائب معتز محمود ، عضو لجنة الإسكان بالبرلمان إن مجلس النواب لم يكن بمعزل عن القضايا التى تمس الشارع المصرى، وعلى رأسها قانون الإيجار القديم ، الأمر الذى دفع عددا كبيرا من النواب للتقدم بمشروعات قوانين للإيجار القديم ، بهدف حل الأزمة القائمة بين المالك والمستأجر بسبب القيمة الإيجارية غير المستحقة التى يدفعها المستأجر للمالك.

وأشار محمود إلى أن كل مشروعات القوانين التى تقدم بها النواب خلال الفترة الماضية بشأن الإيجار القديم ، كانت تستهدف إزالة الإحتقان الموجود بين المالك والمستأجر بسبب ضعف القيمة الإيجارية.

وكشف عضو لجنة الإسكان بالبرلمان، أنه سيتقدم مجددا بمشروع قانون للإيجار القديم ، خلال الفترة المقبلة، وذلك بعد أن تقدم به منذ عامين للبرلمان ولم يناقش حتى الان ،  مشيرا إلى أنه أدخل تعديلات جديدة على مشروع القانون ، بحيث يتم تطبيقه على الإيجار القديم السكنى وغير السكنى ، وذلك نظرا لعدم صلاحية قانون الإيجار القديم الحالى، نتيجة تضرر المالك من عدم حصوله على القيمة الإيجارية المستحقة من المستأجر .

وأكد محمود فى تصريحات صحفية ،أن مشروع القانون ينص فى عقد الإيجار القديم على أن يدفع المستأجر 60 % من القيمة البيعية السوقية للوحدة السكنية للمالك وتصبح ملكا للمستأجر ، وفى حالة رغبة المالك فى الحصول على الوحدة السكنية يدفع المالك 40 % من القيمة البيعية السوقية للوحدة السكنية للمستأجر وتصبح ملكا له.

كما أشار عضو لجنة الإسكان بالبرلمان إلى مشروع القانون ينص أيضا على أنه فى حالة عدم إستطاعه المالك والمستأجر دفع هذه النسبة ، يتم عرض الوحدة السكنية للبيع ويحصل المالك على 60 % و يحصل المستأجر على 40 % من قيمة الوحدة.

وقال أن مشروع القانون يشترط أن يكون تم تسجيل عقد الوحدة السكنية بإسم المستأجر الأصلى ، وفى حالة تغيير عقد الوحدة بإسم شخص اخر وليس المستأجر الأصلى ، فإن ذلك يعنى ان المالك فى هذه الحالة حصل على خلو لتتغير العقد ، وفى هذه الحالة يحصل المستأجر على 60% من القيمة البيعية للوحدة السكنية ، ويحصل المالك على 40 % من القيمة البيعية للوحدة السكنية ، لأنه حصل على خلو لكى يغير العقد.

وبالنسبة للإيجار القديم غير السكنى سيطبق مشروع القانون على الأشخاص غير الاعتبارية أى الأفراد التى تؤجر أماكن غير سكنية بإسم أشخاص مثل المحلات والعيادات والمكاتب وغيرها ، بحيث يدفع المستأجر 60 % من القيمة البيعية السوقية للوحدة غير السكنية للمالك وتصبح ملكا للمستأجر ، وفى حالة رغبة المالك فى الحصول على الوحدة غير السكنية يدفع المالك 40 % من القيمة البيعية السوقية للوحدة غير السكنية للمستأجر وتصبح ملكا له.

وقال أنه فى حالة عدم إستطاعه المالك والمستأجر دفع هذه النسبة ، يتم عرض الوحدة غير السكنية للبيع ويحصل المالك على 60 % و يحصل المستأجر على 40% من قيمة الوحدة.

كما أوضح أن مشروع القانون يشترط أن يكون تم تسجيل عقد الوحدة غير السكنية بإسم المستأجر الأصلى ، وفى حالة تغيير عقد الوحدة بإسم شخص اخر وليس المستأجر الأصلى ، فإن ذلك يعنى ان المالك فى هذه الحالة حصل على خلو لتتغير العقد ، وفى هذه الحالة يحصل المستأجر على 60 % من القيمة البيعية للوحدة غير السكنية ، ويحصل المالك على 40 % من القيمة البيعية للوحدة  غير السكنية ، لأنه حصل على خلو لكى يغير العقد.

كانت المحكمة الدستورية، قضت في حكمها الصادر في مايو 2018، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 “في شأن بعض الأحكام الخاصة، بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير الغرض السكني”.

وحدد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب، اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره، وقد نشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية العدد 19 مكرر ب في 13 مايو 2018 ، وبالتالى فإن آثار هذا الحكم سيجرى تطبيقه عقب انتهاء دور الانعقاد الحالي، وبذلك أصبح إقرار مشروع القانون أمرا واجبا خلال هذا الدور.

ودفع هذا الحكم البرلمان لتعديل قانون الإيجار القديم ، وقامت لجنة الإسكان بالبرلمان بتقديم تعديل على القانون خلال دور الانعقاد الرابع، تضمنت الـمــادة الأولـى: سريان حكم القانون على الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون رقم 136 لسنة 1981، والقانون رقم 6 لسنة 1977.

ومع عدم سريان القانون على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 (الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بمدة لأي سبب دون أن يكون لأحد حق البقاء طبقًا للقانون، الـمــادة الثانية تناولت حكمًا انتقاليًا يختص بامتداد عقود إيجار الأماكن التي يسري عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 لصالح المستأجر على أن تنتهي مدة العقد بقوة القانون دون حاجة لاتخاذ أية إجراءات أو صدور حكم قضائي بمضي خمس سنوات من تاريخ العمل بها.

الـمــادة الثالثة تضمنت تحديد قيمة زيادة الأجرة القانونية المستحقة عند صدور هذا القانون بخمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية المحددة طبقًا لأحكام قوانين إيجار الأماكن، كما نظمت تلك المادة زيادة القيمة الإيجارية السنوية خلال مدة امتداد العقد بزيادة سنوية دورية بنسبة 15% من قيمة آخر أجرة قانونية لمدة أربع سنوات، والـمــادة الرابعـة تناولت هذه المادة إلزام المستأجرين بإخلاء الأماكن المؤجرة وردها إلى المالك أو المؤجر في اليوم التالي لانتهاء المدة القانونية المشار إليها بالمادة الثانية من المشروع.

كما ورد بالمادة حالة امتناع المستأجر عن تسليم العين المؤجرة إلى صاحبها، حيث أعطت للمؤجر أو المالك الحق في اللجوء إلى طريق استثنائي يتميز بسرعة الفصل في الطلب المقدم بشأن استرداد العين المؤجرة وهو اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الواقع في دائرتها العقار، هذا فضلًا عن عدم حرمان المؤجر أو المالك من طلب التعويض عن عدم تسليمه العين المؤجرة إن كان لذلك مقتضى طبقًا للقواعد العامة، الـمــادة الخامسـة: حددت تاريخ العمل بالقانون وهو اعتبارًا من مضي شهر من تاريخ نشره القانون.

ونشب خلاف داخل البرلمان أثناء مناقشة تعديلات قانون الإيجار القديم، حول المخاطبين بالقانون، حيث رأت لجنة الإسكان والدكتور علي عبد العال تطبيق القانون على الأشخاص الاعتبارية والطبيعية، فيما رأت الأغلبية البرلمانية “دعم مصر ومستقبل وطن”، تطبيق القانون على الأشخاص الاعتبارية فقط، ما أدى إلى تأجيل إصدار تعديلات القانون، لدور الانعقاد الحالي.