أيمن سامي ل”السلطة الرابعة”: توقعات بزيادة أسعار العقارات بنسبة 10٪ الفترة المقبلة
انخفاض في الإيجارات في منطقة 6 أكتوبر.. وزيادتها في القاهرة الجديدة
المنافسة كبيرة في طرحات العاصمة الإدارية بدون تأثير سلبي فهناك طلب وبيع.. قد نرى تباطؤ في “الريسيل”
فترات السداد الطويلة لن يتحمل المطور تبعاتها وقد تؤدي لخسارتهم ووقف أعمالهم
قال أيمن سامي، المدير التنفيذي ل”جي إل إل” للاستشارات العقارية مصر، إن السوق العقاري المصري سوقا واعدا، وأثبت قوته خلال أزمة فيروس كورونا، التي أثرت على العالم أجمع، إلا أن مصر تعاملت مع الأزمة بشكل جيد وأفضل من دول أخرى.
واستعرض “سامي” خلال حواره مع “السلطة الرابعة”، أداء السوق العقاري المصري، وما تمر به القطاعات المختلفة من التجاري والإداري والسكني والفندقي، كاشفا عن أسباب تراجع الإيجارات في بعض المدن وزيادتها في أخرى، موجها نصائح للعملاء الراغبين في الاستثمار في العقارات خلال الفترة المقبلة.
– في البداية.. حديثنا عن أداء السوق العقاري خلال أو شهرين من 2022؟
في أخر تقرير أصدرنا، كان في بداية العام، وكان يحمل تقيمًا للعام الماضي، نرى أن الأداء جيد إلى حد ما، فالسوق المصري واحد ضمن أسواق أخرى نعمل بها، فهو من الأسواق الواعدة، وبه معدل نمو إيجابي.
ما حدث خلال عامي 2020 و2022، كان تأثيره سلبي على العالم بأكمله، بسبب “كورونا”، ولكن تعامل مصر مع الموقف كان أفضل من دول أخرى، فالنمو الاقتصادي لم يتأثر، إلا أن معدل الإشغال في الفنادق انخفضت وهذا كان بالعالم وليس في مصر فقط، لكن القطاع التجاري والإداري كان أدائهم معقول.
القطاع التجاري تعافى بمعدل قوي مع الافتتاحات الكثيرة للمولات التجارية التي نشهدها الفترة الأخيرة في التجمع الخامس والعاصمة الإدارية.
أما السكني مواسم، في الصيف شهدنا معدلات قوية في الساحل الشمالي، وكان مؤشر جيد لبعض الشركات، لأن شركات كثيرة تمتلك أراضي في الساحل الشمالي، الأداء للقطاع السكني متماسكا لحد كبير، وشهدنا أيضًا زيادة في أسعار العقارات بنسبة بين 7 و8% مقارنة بالسنة الماضية.
– وماذا عن توقعاتك للأداء السوق والأسعار؟
الفترة المقبلة تشهد نسب تضخم مرتفعة جدا، وبالتأكيد سيؤثر على سعر البيع بسبب ارتفاع التكلفة.
– حدثنا عن ملامح تقريركم حول السوق المصري؟
التقرير يعتبر ملخص لما يحدث بكل القطاعات التجاري والإداري والفندقي والسكني.
البداية من السكني في القاهرة الكبرى، عدد الوحدات الموجودة في الحيز227 ألف وحدة، من المتوقع تسليم 29 ألف وحدة خلال الجاري، ويعتبر معدل نمو كبير أكثر من 10%، الأسعار زادت من 7 إلى 8%، والزيادة الأعلى كانت في القاهرة الجديدة.
هناك انخفاض في الإيجارات في منطقة 6 أكتوبر، وزادت في القاهرة الجديدة.
– في رأيك لماذا تتراجع الإيجارات في 6 أكتوبر؟
هناك اتجاه إلى العاصمة الإدارية، والقاهرة الجديدة، بها مناطق إدارية وتجارية كثيرة، وأصحبت منطقة مركزية للأعمال، فهناك جذبًا، من ناحية شرق القاهرة.
يجب الإشارة إلى أن التراجع 1%، والدولة توزان بين التطوير في هذه المناطق والعاصمة، وهناك دعم بتنشيط السياحة بافتتاح المتحف المصري الكبير، وسيكون هناك ناحية بالمدنية سياحية ترفيهية، بغرب القاهرة، وشرق القاهرة للأعمال والاستثمار.
وهنا التراجع طفيف كد يكون ثابت، والتراجع في الإيجارات، يكون بسبب الوضع الاقتصادي وتراجع القدرة الشرائية، وبسبب الضغوطات، أما زيادة الإيجارات تعد مؤشر جيد للاقتصاد.
– وماذا عن الزيادة في إيجارات شرق القاهرة؟
الإيجار يعتمد على الاقتصاد، والعرض والطلب والقدرة الشرائية، المطورين يتحدثون عن نسب زيادة تتعدى 10و15%، وهم يشعرون بالسوق أكثر كونهم أقرب إليه من ناحية التطوير والبيع، ومن الصعب التوقع لأن الزيادة ستكون أكبر من نسب التضخم، والمتوقع أن يصل إلى 7%.
– وماذا عن أداء القطاع التجاري والإداري؟
عدد الأمتار المطروحة مليون و600 ألف متر، في الفئة أ، الأعلى التي تخاطب الشركات المالتى ناشونال، متوقع تسليم في حدود 257 ألف متر في القاهرة الكبرى هذا العام، هذا بخلاف العاصمة الإدارية، نحن نتوقع أن يكون أكثر من مليون متر جاري العمل فيهم.
– في رأيك.. المنافسة في العاصمة الإدارية في الطرح الإداري والتجاري صحية تغطى الطلب؟
نسب الإشغال في الإداري تفوق الـ90%، وهي نسبة صحية جدا تعني أن هناك طلب، وأيضًا هناك قرار بنقل المقرات الحكومية، للعاصمة الإدارية، وسيكون هناك حركة جيدة في المقرات الإدارية لأنه من المتوقع إلغاء القانون القديم، وسيرتفع الطلب أيضًا، وسيكون هناك حركة غير مسبوقة بالنقل للعاصمة الإدارية.
بالطبع هناك منافسة عالية، لأن الطرح كثير، والحكومة تضغط يتم في أسرع وقت، وهناك طلب وبيع في العاصمة، بعض الشركات نقلت للعاصمة، والمستقبل سيكون هناك.
عدد المستثمرين كبير ولا نرى حتى الآن تأثير سلبي، وغالبية المشترين بغرض الاستثمار، وقد نرى تباطؤ في “الريسيل”، المكاسب للمشترى حاليا طويلة الأجل وليست سريعة. والآن لا نرى بدائل استثمار أخرى فالسوق المصري كان معتمد على العقارات وقت الأزمات والكورونا، ولا يوجد استثمار حاليا يعطي عائد 10%، فالعقارات لا تزال جاذبة.
– وماذا عن القطاعين الطبي والتعليمي؟
لم نتناولهم في التقرير، ويجب الإشارة إلى أن المطروح من الطبي به عجز كبير جدًا، وتقاس نسب الغرف للتعداد السكني، ونسب الأطباء، ونحن متراجعين بها جدا، وأقل من المستوى العالمى 10 أضعاف، وكذلك التعليمي، وعليهم طلب عالى جدا، والاستثمار بهما جيد.
– وماذا عن التجاري؟
هناك مفاهيم جديدة للمطاعم، وعليها نشاط كبير، لدينا 2.5 مليون متر تجاري، متوقع أن يكون لدينا 283 ألف متر مربع، للوحدات القابلة للإيجار، بالإضافة للمساحات الموجودة في العاصمة الإدارية.
– ذكرت أن هناك زيادة في نسب الإشغال الفندقي.. أطلعنا أكثر على التفاصيل؟
زادت معدلات الإشغال، ففي عام 2020 كانت نسب الإشغال 28% ووصلت إلى 48% أخر شهرين في 2021، عدد الغرف 28 ألف غرفة، ولم نشهد افتتاح فنادق جديدة عدا فندق حياة، ومتوقع تسليم 900 غرفة جديد العام الجاري.
– وماذا عن “السكن الثاني”؟
كان هناك حركة في الصيف، وكورونا نشطت العمل بها، فهناك الكثيرين من مارسوا أعمالهم من الساحل الشمالي والسخنة.
والسخنة يمكن أن تكون سكن أول، كونها قريبة والطريق لها جيد، كما أنها ممتدة والجلالة أيضًا جعلتها أكثر جذبًا.
ما الذي تحتاجه شركات التطوير العقارى لتصدير العقار المصري للخارج؟
يحتاج العقارى المصري إلى صناديق عقارية تحتوى على فئات سكنية متنوعة وشركات مختلفة لها باع فى التطوير يكون لها منتجات قابلة للإيجار ومنتجات جيدة، ويكون مشارك فى تلك الصناديق أجانب لعمل جذب للعملاء الأجانب للعقار المصري، وتعتمد أيضا على العقارات القابلة للإيجار إدارى سكنى فندقى طبي يكون لها عائد جيد، والهدف من ذلك يكون له على عائد فى العالم مقارنة العقار المصري على مستوى العالم ولا المستوى العربي أو الافريقي فقط، وبالنظر إلى العاصمة الادارية نجد عقارات قابلة للاستثمار خارج مصر وداخلها.
وما المشاكل التى تواجه المطورين فى تصدير العقار؟
تواجه الشركات التى تنتج العقار السكني أن الطلب الداخلي مرتفع لان معدل النمو كبير، ولكن الطلب الخارجى بطيء لأن المستثمر او المشتري الأجنبي ينظر للمناطق الشاطئية اكثر، وكل مستثمر له غرض معين فى العقار لأن تصدير العقار متنوع بنسبة كبيرة، وكانت فيما مضي يواجهون صعوبة فى الإجراءات لكن حاليا يوجد سهولة أكثر.
ما القطاعات التي سوف نري بها تحسن الفترة المقبلة..والقطاعات التى سوف تتراجع؟
سوف نرى تحسن فى القطاع الفندقى ونسب الإشغال وصلت إلى 50% وبدأ يرتفع بعد كورونا وسوف يصب فى الاقتصاد وتنشيط القطاع السياحي والقطاع التجارى والإداري والسكنى مرتفع لأن به طلب داخلى كبير وسوف نرى تنشيط فى الساحل الشمالى أكثر.
هل التزاحم في منطقة الداون تاون بالعاصمة الإدارية له تأثير سلبي على شركات التطوير ام العكس؟
ليس هناك تزاحم كبير ولكن تنافس ومع الوقت سوف نرى مبيعات جيدة فى تلك المنطقة والشركات التى بها، يتم نقل الحكومات وبعدها سكن العاملين بها والمنطقة المركزية للأعمال فندقين.
إلى أين وصلنا في نسبة العجز فى القطاع الطبى والتعليمى؟
هناك عجز بنسبة كبيرة فى القطاع الطبى من أربع سنوات إلى الآن لم يتقدم إلا بنسب قليلة وما زال هناك عجز، الدراسة التى نشرت منذ أربع سنوات كانت الحل بها هى إنشاء عشر أضعاف القطاع للوصول للمعدلات المطلوبة والداخلية العالمية،وما زال أيضا هناك عجز فى القطاع التعليمى.
ما التغيرات فى القطاعات الفترة المقبلة؟
التغيرات الفترة المقبلة فى المناطق اللوجستية، لان فترة كورونا حدث أن الناس اتجهت للأونلاين والعملاء اتجهوا للمخازن بدون محلات وذلك يؤثر بالسلب على القطاع التجارى.
ما تأثير تسهيلات السداد لفترات كبيرة فى ظل تراجع القوة الشرائية؟
فترات السداد الكبيرة التى يطرحها بعض المطورين لن تحملوا التبعات التى سوف تحدث فيما بعد عليهم وذلك يؤدى الى خسارتهم ووقف أعمالهم، ولكن يمكن للبنوك تحمل ذلك فى مبادرة ال3% لمدة 30 سنة، والمطور يطرح فترات سداد مرتفعة لتراجع القدرة الشرائية وذب العميل ولكن لذلك أثر سلبي عليه وعلى القطاع العقارى ككل، والحل الجيد هو التعاون بين المطور والبنك لشراء العقار ويتم ادخاله فى المبادرة وبيعة للعميل، او الاتجاه للتمويل البنكي والقروض، وسعر الفائدة الحالي مناسب للمطور الاتجاه للقروض.
هل سوف يتجه المطورين نحو الصعيد بقوة الفترة المقبلة؟
لن يكون الاتجاه بقوة.. والاتجاه بقوة سوف يكون فى القطاع السياحى والفنادق لان السياح يتجهون بكثرة إلى الأقصر والأماكن الأثرية، وتتجه الدولة أيضا إلى إنشاء مدن جديدة، وطرح وحدات سكنية.
ما نسب ارتفاع الوحدات التجارية والسكنية إلى الآن؟
السكنى وصل العام الماضي ما بين 7 إلى 8% والتجارى إيجارات من صفر إلى 2%.
توقعاتك لأسعار القطاع العقاري الفترة المقبلة؟
الأسعار لها علاقة التضخم والتضخم المعلن 7% والمطور ينظر لذلك لأن التكلفة مختلفة والسياسة التسويقية مختلفة ولكن القطاع العقارى سوف يزداد أعلى من 7%.
